Czy rok 2023 to dobry czas na inwestowanie w nieruchomości?
Dorota Sztuba: W branży mówimy, że najlepszy czas na zakup nieruchomości był wczoraj. Istnieją dziesiątki możliwości* inwestowania w nieruchomości, ale zasadniczo zakłada się inwestowanie długoterminowe. A przy takim horyzoncie działań zakup opłaca się już dzisiaj. Nie warto czekać na dołek, gdy codziennie możemy stworzyć sobie okazję inwestycyjną, odpowiednio negocjując cenę zakupu, wybierając nieruchomości w gorszym stanie technicznym lub ze skomplikowanym stanie prawnym. Nie warto czekać na dołek, który długo może nie przyjść, a tracimy zyski alternatywne z czynszów, które otrzymalibyśmy w międzyczasie.
Niezmiennie zaś inwestowanie w nieruchomości pozostaje popularne, ze względu na dostępność wiedzy i ekspertów w tej dziedzinie, wzrost wartości w czasie wraz z okresowymi przychodami z czynszu oraz, dzięki rozwojowi sektorowemu, niższej kapitałowo barierze wejścia. Dzięki spółkom, tokenizacji, pożyczkom kapitałowym i grupom inwestorskim można inwestować rezerwując nieruchomości już za niższe kwoty, np. na zadatku; na przetargach; w udziały w nieruchomościach.
*[przy.red] wynajem, podnajem, flipy – zakup, remont i szybka sprzedaż, pośrednictwo, sourcing, deweloperka, nieruchomości zagraniczne, najem krótkoterminowy, najem długoterminowy, najem komercyjny, zarządzanie najmem, remonty, inwestowanie pasywne, etc.
Inwestowanie w nieruchomości może stać się pasywnym źródłem dochodu dla wielu ludzi. Jakie warunki trzeba spełniać, by móc zacząć inwestować?
Pasywne źródło dochodu oznacza źródło niewymagające naszego wysiłku. Zakłada wynajem swoich nieruchomości i oddanie pieczy nad nimi zarządcy najmem. Możemy mieć na myśli osoby z własnym portfolio nieruchomości, właścicieli kilku mieszkań, wynajmujących jedno mieszkanie „po babci” lub inwestujących w fundusze inwestycyjne.
Z pewną refleksją spoglądam na mitycznych niemieckich emerytów podczas ich wypoczynku nad polskim morzem. Czemu z polskich nieruchomości nie mógłby czerpać polski emeryt? Potrzebujemy w tym celu ustawy o funduszach emerytalnych połączonych z funduszami zarządzającymi najmem, nabywającymi nieruchomości ze składek i wypłacającym akcjonariuszom, tu: emerytom, procent od zainwestowanego kapitału.
Na chwilę obecną skazani jesteśmy jednak na działanie samodzielne, kupno kawalerki na wynajem, kredyty inwestycyjne, lokowanie nadwyżek finansowych w nieruchomościach, by po latach uzbierać choć na jedno mieszkanie, z którego dochód zasili naszą emeryturę.
Rynek nieruchomości generalnie jest rynkiem inwestycji, który można uznać za bezpieczny. Jaki zysk możemy uzyskać z najmu nieruchomości?
Na zachodzie, stabilnym rynku nieruchomości, którego fundamentem są kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem, zwrot z inwestycji w nieruchomości pod wynajem wynosi 2-3%. Niski, ale stabilny procent. Silne prawa lokatorskie, jeszcze mocniejsza ochrona własności. W Polsce, jeszcze w 2017 i 2018 roku inwestujący w wynajem zakładali 10%-owy zwrot z kapitału, czyli spłatę zakupu nieruchomości w ciągu 10 lat.
W kolejnych latach ceny nieruchomości i remontów znacznie rosły, nie zmieniał się za to czynsz, dlatego rentowność inwestycji spadła średnio do 8%. Wciąż inwestowanie w mieszkania na wynajem było popularne, przy ówczesnej niskiej inflacji i tanio oprocentowanych kredytach.
Dzisiaj dobra inwestycja w nieruchomość na wynajem zakłada 6-7% ROI. Z tym, że wciąż można efektywniej inwestować kapitał, korzystając z wiedzy osób, które wiedzą, jak kupić taniej, jak zaoszczędzić na remoncie i jak spisać bezpieczną umowę najmu.
Nie wspominając o nieruchomościach komercyjnych. Tu procent najczęściej jest podobny, a wyższa bariera wejścia (cena zakupu nieruchomości komercyjnej). Zyskujemy za to lata mało kłopotliwego w obsłudze najmu. Komercyjny najemca w większości sam obsługuje swoje potrzeby techniczne, dba o lokal, przepisuje na siebie media. Umowy są również długoterminowe i unikamy ryzyka pustostanów.
Jak skutecznie i szybko sprzedać nieruchomość? Szczególnie teraz, kiedy popyt nie jest wysoki?
Skuteczną sprzedaż opieram na rynkowej wycenie nieruchomości oraz przygotowaniu oferty od strony wizualnej, by maksymalnie podkreślić potencjał nieruchomości. Stosuję home staging – metamorfozę wnętrza pod sprzedaż, profesjonalne zdjęcia i filmy, tak by nasza oferta wyróżniała się jakościowo na tle podobnych cenowo ogłoszeń.
Sama dodatkowo prowadzę liczne akcje promocyjne, od Dni Otwartych do Domówek, analiz inwestycyjnych, współpracy na grupach inwestorskich. Dzisiaj można dotrzeć do odbiorców przez szereg tematycznych grup w social mediach, skupiających mieszkańców danego rejonu lub inwestorów, przedsiębiorców, rolników, miłośników siedlisk, itd.
Co zrobić gdy jeden ze spadkobierców nie chce sprzedać?
Zapytać o powody, mediować. Problemem nie jest, gdy współwłaściciel nie chce sprzedać, problemem jest, gdy nie chce rozmawiać. Pamiętajmy, że zawsze możemy sprzedać udziały w nieruchomości. Sama chętnie zajmuję się takimi transakcjami. Dla współwłaścicieli jednak najkorzystniej jest sprzedać nieruchomość jako całość. Jeżeli nie czeka nas sprzedaż w ułamkach, możliwe jest zniesienie współwłasności w postępowaniu sądowym. Niestety sąd nakazuje w takich wypadkach sprzedaż w drodze licytacji komorniczej.
Taka sprzedaż jest bardzo kosztowna. Komornik rozpoczyna licytację od ¾ wartości oszacowania, a jego prowizja wynosi 10%. I to niezależnie od skutku sprzedaży. Być może warto jednak skorzystać z pomocy profesjonalnego pośrednika, który sprzeda nieruchomość z pełnomocnictwem wszystkich współwłaścicieli albo chociaż tych, którzy gotowi są sprzedać swoje udziały w nieruchomości.
Organizujesz wydarzenie Domówke, to wyjątkowe wydarzenie, które łączy networking z Dniem Otwartym. Fantastycznie pokazuje dane mieszkanie czy dom, łączy ludzi. Skąd taki pomysł?
Z radości, jaką daje mi praca. I z ochoty na więcej. Gdy dostaję nieruchomość na sprzedaż, od razu pracuje mi głowa, rozpisuję w myśli strategię sprzedaży tej nieruchomości.
Z pomysłem Domówek nosiłam się od kilku lat, czekałam na odpowiedni moment w rynku i odpowiednie nieruchomości. Łączę cechy kreatora z innowatorem. Lubię wymyślać nowe projekty, wypróbowywać narzędzia niestosowane w branży. Biznes, nawiązywanie kontaktów, społeczeństwo. To wszystko łączą w sobie nieruchomości. To wspólny mianownik Domówek.
Jaka jest Twoja misja i idea?
Przyświeca mi idea o wartości dodanej, jaką odczuwa klient przy współpracy z dobrym pośrednikiem. Współpracę buduję na pełnej transparentności. Na stronie internetowej Ale Agentki publikuję cennik, rozliczam się z jedną stroną transakcji, tą która zleca mi działanie: sprzedaż lub zakup nieruchomości. Misją zaś jest sprawienie, by każdy mógł pewniej poruszać się na rynku nieruchomości, który co dzień tworzy niepowtarzalne okazje. Na każdym rynku możemy korzystnie wynegocjować cenę zakupu, warunki zapłaty ceny, sposób wejścia w posiadanie lokalu, stosunek najmu.
Ryzyko jest cechą każdej inwestycji, ale w nieruchomościach na wszelkie nadużycia istnieją konkretne zapisy prawne, a umiejętna sprzedaż i zakup tworzy z nieruchomości dochodowe aktywo.
Jak oceniają Domówkę uczestnicy?
Czy ucieszyłabyś się dziś z zaproszenia na domówkę? Taką prawdziwą, w domowym klimacie, z klimatyczną muzyką i składkowym bufetem? W nieformalnej, towarzyskiej atmosferze? Do porozmawiania i potańczenia?
Chętnych do zabawy na Domówkach z Ale Agentką nie brakuje. Z radością dopracowuję domówkowy program, zapraszam współpracujące marki, które wzbogacają wydarzenie swoim know-how i występami. Zanim dojdziemy do części tanecznej, uczestniczki i goście mogą wysłuchać prelekcji biznesowej, koncertu, wziąć udział w warsztatach oraz loterii upominkowej. Dbam o swobodną atmosferę i integrację całej grupy tak, by każdy czuł się zaopiekowany. Na koniec, nie brakuje okazji do swobodnych pogaduszek towarzyskich.
Jakie wrażenia po Domówce mają właściciele?
Właściciele nieruchomości mogą na Domówce wiele zyskać. Dzień Otwarty nieruchomości to typowe wydarzenie sprzedażowe, na którym pojawiają się osoby zainteresowane zakupem danej nieruchomości.
Domówka to z kolei wydarzenie promocyjne nieruchomości. Dzięki współpracy z lubianymi markami, konkursami organizowanymi dla ich społeczności, informacji prasowej oraz patronatom medialnym, wieść o danej ofercie nieruchomości zatacza szersze kręgi. Niekoniecznie do osób, które w tym momencie szukają nowego lokum dla siebie, ale być może znają kogoś, kto akurat szuka. Albo się naszą nieruchomością mimochodem zainteresują. Właściciel nie ponosi żadnych kosztów Domówki, finansowo i organizacyjnie cały ciężar biorę na siebie. Klient zyskuje za to większą ilość prezentacji i szansę na szybszą sprzedaż swojej nieruchomości.
Czy dasz się zaprosić?
Dorota Sztuba www.aleagentka.com
Specjalistka oddłużeniowa, agentka nieruchomości, która w swojej pracy łączy spojrzenie pośredniczki oraz aktywnej inwestorki. Rozumie stronę biznesową nieruchomości: optymalizację remontów oraz skuteczną sprzedaż lub najem oraz jak ważną potrzebą jest chęć posiadania własnego mieszkania.
Od 2018 roku prowadzi agencję nieruchomości Ale Agentka oraz obsługę trudnych nieruchomości w ramach firmy Zgub Dług.
fot. Yassen Hristov
Views: 47
